Resumen

El presente trabajo trata de la problemática de los negocios inmobiliarios. Desde un enfoque metodológico tradicional se observa lo que sucede actualmente y, como objetivo principal, se trata de explicar al lector con foco en ciertos puntos claves como son: ¿Qué es un boleto de compraventa? ¿Cómo juega el boleto de compraventa con la escritura pública? ¿Cómo se estructura esta última? A partir de esto sí desarrollo otros temas que considero vicisitudes propias de estas operaciones inmobiliarias como honorarios de los profesionales, el modo y el registro de la propiedad inmueble.

Introducción

Este trabajo está pensado para alguien como mi mamá. Se preguntarán por qué digo esto, y acá va la explicación. Mi mamá es alguien que hace poco compró su primer hogar y si bien alguna idea tenía sobre boleto de compraventa y su correspondiente escritura, las vicisitudes del negocio la excedían. Tanto es así que me pedía a mí (mera estudiante de Derecho) que presenciara las operaciones para así quedarse tranquila. Confirmé que esto era un negocio que comúnmente generaba dolores de cabeza cuando hice mis “pasantías” en el estudio notarial Manzanares. Allí las escribanas también tenían inconvenientes para que las partes pudieran quedarse tranquilas con las explicaciones que ellas brindaban (muy completas, por cierto). Así, el fin del presente artículo es guiar a una persona que no se dedica al rubro, pero que se ve en la necesidad de comprar o vender un inmueble (dígase como aproximación una casa, un departamento, un lote) y que, si bien lo asesora un profesional (escribano o abogado), no quiere no entender adecuadamente de qué se trata lo que está haciendo. Más considerando que este tipo de actos implican un cuantioso desembolso de dinero y que muchas veces conlleva años si no décadas de ahorro. Todo por cuanto me parece que este trabajo les puede brindar ciertas herramientas útiles para que estos negocios no sean motivo de estrés e incertidumbre. Profesionales del derecho sabrán disculpar la falta de precisión conceptual.

Objetivos

A fin de ser lo suficientemente clara paso a explicitar nuevamente los objetivos del presente artículo. Mi objetivo principal es explicarle a una persona que no estudia derecho ni carreras relacionadas con lo inmobiliario cómo se llevan a cabo las operaciones inmobiliarias. Teniendo en cuenta esto, mis objetivos específicos son: explicar qué es un boleto de compraventa, si es necesario que primero exista el boleto de compraventa y luego la escritura, y también exponer la estructura de una escritura pública tipo.

¿A qué circunscribo la palabra “inmueble”?

Pongo el foco en los inmuebles porque son estos los que mayores dificultades generan ya que, como se verá, con el solo boleto de compraventa (contrato este que por cierto celebramos en el día a día) no se transmite el dominio de la cosa inmueble. Mas cabe aquí hacer una precisión terminológica. Cuando hablo de inmuebles no me remito directamente al conceptor jurídico ya que este abarca mucho más de lo que pretendo con este trabajo. El Código Civil y Comercial de la Nación, (CCyC, 2015) en adelante CCyC, dispone en su artículo 255:

“Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre”.

But he aquí que los términos utilizados en estas definiciones son técnicos y equívocos, tan así que dan lugar a innumerables debates doctrinarios y excepciones que al lector no necesariamente le competen. Por ello, con el afán de simplificar, me detendré en algunos conceptos. Sobre el citado art. 225 es importante destacar que el suelo es un inmueble y por tanto una parcela de suelo, dígase un lote, también lo es. Hay consenso general de que en este artículo se incluyen edificaciones como casas, edificios, departamentos, etc. Así, el concepto a utilizar es mucho más similar al término vivienda, o al menos que sea apto para vivienda. La RAE dice que es un “lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas” (RAE, 2023).

¿Qué es un boleto de compraventa?

Pasamos ahora al boleto de compraventa. Cuando hablamos de esto, en verdad, estamos haciendo referencia a un contrato de compraventa. Para ello vamos a ver la definición de contrato y desglosaremos partes pertinentes de la definición, para luego adentrarnos en esta problemática en específico. El CCyC (2015) estatuye en su artículo 957:

“Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.”

Para terminar de comprender esta definición sería importante ver qué es un acto jurídico, pero para simplificar sería relevante saber que el art. 259 del CCyC lo define como un acto voluntario y lícito. En definitiva, un contrato es un acto voluntario, lícito, bilateral que tiene fines determinados y efectos en situaciones o relaciones jurídicas.

Teniendo en cuenta el CCyC, la compraventa es un contrato por el cual una parte se obliga a otra a transferir en propiedad una cosa y la otra se obliga a pagar un precio en dinero a cambio de ello. Téngase muy presente que específicamente dice que las partes se obligan y no directamente transfieren y pagan. Esto es importantísimo en el ámbito inmobiliario ya que, si bien esta definición de contrato de compraventa es aplicable a cualquier compraventa, inclusive la que hacemos todos los días en el kiosco, en el ámbito inmobiliario rige el art. 1017 (CCyC, 2015) del mismo cuerpo normativo. Este artículo nos dice que hay ciertos contratos para los cuales la escritura pública es un requisito formal indispensable, tanto es así que si no se hacen bajo esta forma hay una especie de sanción: no valdrán como el acto que se quiso celebrar sino como la obligación de cumplir con la forma determinada. Es decir que para cualquier derecho real que quiera constituir sobre un inmueble, debo hacerlo por escritura pública (en este caso nos centramos en el dominio o mal llamada propiedad, pero también comúnmente se usan el usufructo, la hipoteca, el condominio, la servidumbre, etc.). Si no hago escritura pública, y lo hago en un instrumento privado (un boleto de compraventa normal) ese documento no va a servir para transmitir el dominio del inmueble, pero sí servirá como obligación de realizar la escritura correspondiente apta para transmitir el dominio (solo con la escritura tampoco se transmitirá porque le faltaría el modo, en el cual ya nos adentraremos).

¿Son el boleto de compraventa y la escritura pública pasos independientes o consecutivos?

Es muy común que cuando uno hace una operación inmobiliaria primero haga el boleto y luego la escritura. A los efectos jurídicos, no es necesario hacer primero el boleto y luego la escritura porque hemos visto que aquí lo importante es esta última y es la que produce los efectos jurídicos deseados. Podemos decir que boleto y escritura son formas para instrumentar una compraventa, una sola de estas formas es la designada por la ley. Reiteramos, solo necesitamos la escritura como título válido para transmitir el dominio.

El boleto suele hacerse para resguardar a las partes de las vicisitudes del negocio intertanto se termina de pagar el precio y se entrega la posesión del inmueble. Así, hacemos un boleto que disponga las partes, la cosa vendida, el precio, las modalidades y condiciones de pago, la fecha de entrega de la posesión, la de escrituración, el pacto comisorio, etc. Este suele hacerlo el mismo escribano que hará posteriormente la escritura, pero no es imprescindible que así sea. Sí es útil porque saben cómo redactarlo y normalmente se encargan de sellarlo en ATM (un dato no menor es que por su confección el escribano cobra honorarios adicionales a veces y el sellado también implica una irrogación patrimonial), que sirve para otorgarle fecha cierta. Esto es importante para darle oponibilidad al boleto, lo que implica que terceros no puedan desconocer su existencia ante algún inconveniente (como que el vendedor se presente en concurso o haya un embargante posterior). También con el boleto hemos dicho que tenemos un contrato que obliga a las partes tanto a escriturar como a pagar el precio. Por tanto, este es el instrumento que podremos presentar ante la justicia si el comprador no me paga el precio en tiempo y forma o si el vendedor se niega a escriturar cuando el comprador ha terminado de pagar. Además, aun cuando no se haya establecido el pago en cuotas, una vez que las partes se han puesto de acuerdo sobre el precio el comprador suele pagarle al vendedor una parte para que este no le venda el inmueble a nadie más. Así, se vería desprotegido con un simple recibo, pero el boleto de compraventa le da protección suficiente ya que el contrato es ley entre partes y establece obligaciones recíprocas. Por último, el escribano necesita un plazo para poder otorgar la escritura puesto que tiene una serie de obligaciones que cumplir establecidas en la ley mendocina 3058 de notariado público, entre estas se destacan hacer el estudio de títulos y tener el certificado de reserva de prioridad o mal llamado de bloqueo de título. También deberá solicitar un certificado catastral para lo cual necesita tener un plano actualizado del inmueble y esto lleva un tiempo. En resumen, que se haga el boleto primero no es necesario, pero sí muy útil para otorgar seguridad jurídica.

Además de las razones expuestas, desde el punto de vista tributario, los escribanos están obligados ante ATM. En este sentido, cuando se detecta que ante un escribano pasó una escritura que no tenía como antecedente un boleto de compraventa y que por tanto no tributó impuesto de sellos tienen gran responsabilidad y se les exigen los antecedentes y justificaciones de tal operación. Esto siempre y cuando sea de cierta entidad. Es por ello que aunque no sea necesario desde el punto de vista estrictamente jurídico (mas dijimos esencial para la seguridad jurídica) los escribanos lo alientan. Esto también se relaciona con que al ser los notarios sujetos obligados por la UIF (Unidad de Información Financiera) ellos deben justificar el origen de los fondos como mínimo (y todo dependiendo también del monto de la operación). Estas razones tributarias y relacionadas a la transparencia de las operaciones hacen que el boleto normalmente preceda a la escritura.

Aspectos clave en la interpretación de escrituras públicas

No me parece pertinente definir qué es una escritura pública, solo decir que es un tipo de instrumento público y como tal tiene fuerza probatoria por sí misma, pero solo de aquellos hechos que hayan sucedido en presencia del escribano y no gozan de esta eficacia probatoria las manifestaciones de las partes. Esta eficacia probatoria es una de las cosas que la distingue de los instrumentos privados. Ahora, me quiero detener en cuestiones previas a la celebración de la misma y que sin estos no podría celebrarse la misma, ya sea porque los escribanos están violando sus deberes o porque las distintas reparticiones públicas involucradas las exigen. Todo ello a fin de que se explicite este plazo que comenté que necesita el escribano para poder otorgar la escritura.

Dijimos que previo a la escritura el escribano debe realizar un estudio de títulos. Esto para comprobar, entre otras cosas, la legitimación de quien transmite el dominio. Es decir, constatar que quien dice ser dueño de la cosa verdaderamente lo sea y por qué título. Este requisito normalmente se satisfacerá con la exhibición que haga el vendedor de la escritura por la cual él adquirió el inmueble. Pero como se hace un estudio de títulos que comprendan los últimos 20 años, a veces también se necesitará indagar en títulos anteriores. Para ello también deberá utilizar esta escritura por la cual el vendedor adquirió el inmueble e ir a la sección de antecedentes dominiales a fin de poder dar con el título por el cual adquirió su antecesor. También lo podrá constatar con la matrícula del inmueble.

Otra cosa necesaria es el certificado de prioridad registral. Este certificado le mostrará al escribano la matrícula del inmueble y si el vendedor está inhibido (de estarlo no podrá celebrar el acto). La matrícula podría decirse que es la forma por la cual el registro asienta la información jurídica pertinente del inmueble. Esto actualmente se pide al Registro de Propiedad Inmueble a través de un formulario en internet. Una vez que se pide y es válida esta rogatoria, se hace una reserva de prioridad por el cual el escribano se asegura que dentro del plazo de vigencia de este no ingresarán otros actos jurídicos, embargos, etc. sobre el inmueble en el cual se está trabajando.

Además y como dije, se necesita un certificado catastral. El catastro es un registro de datos físicos, entre ellos están ubicación, medidas y linderos del inmueble y por tanto allí se encuentran también los planos de mensura. El certificado catastral acredita que determinado inmueble existe y responde a porción del territorio y que por tanto si está registrado y actualizado, es apto para ser transferido. Para que catastro certifique necesita un plano de mensura, el cual debe estar suscripto por agrimensor o ingeniero agrimensor matriculado y debe estar inscripto en catastro. Esto siempre y cuando no sea una unidad privativa de una Propiedad Horizontal (por ejemplo, para transferir un departamento catastro no me exigirá un nuevo plano para otorgarme el certificado). Un dato no menor es que la valuación fiscal surge de este mismo certificado.

Las recién mencionadas son cuestiones que pueden tomar tiempo y a las que hacen constante mención los escribanos actuantes, por ello hice una explicación sucinta. También porque son todos gastos sobre los cuales las partes se deberán poner de acuerdo en quién los abona, sobre todo el plano de mensura (que suele pagarlo el vendedor). Pero existen más trámites previos que son cruciales para los notarios, mas que exceden el ámbito de este trabajo como: COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), declaraciones juradas relacionadas con UIF (Unidad de Información Financiera), ITI, demás impuestos cuyas sumas retendrán al momento de la firma de la escritura que son en base al precio declarado del inmueble y por tanto variables. También se hará una averiguación de datos como padrón municipal, padrón de agua, número de cuenta de luz, gas, etc.

Ya teniendo esto presente, me dedicaré a desglosar las partes de una escritura tipo, para facilitar mínimamente la simple lectura de la misma. La estructura básica de una escritura consta de estos acápites: comparecencia y naturaleza de la intervención, estipulaciones, constancias notariales, lectura y firma.

En términos simples, designado como “comparecen” en la comparecencia se hace referencia al lugar, fecha, designación del escribano actuante y justamente a las personas que comparecen ante el escribano, su individualización, sus datos, y en el carácter en el que comparecen. Esto último porque no todos los que comparecen son partes, es decir, no todos los que deben presentarse ante el escribano son personas sobre las que recaen los efectos del negocio jurídico, o en este caso de la compraventa. Comprador y vendedor son partes, en cambio, el representante de alguno de ellos no lo es, lo mismo con los cónyuges que a veces necesitan comparecer por ley para dar su asentimiento. Es esencial incluir los nombres y apellidos, edad, estado civil o, en su caso, las denominaciones y razones sociales, y el domicilio o vecindad de los comparecientes y de las partes. Todo ello permite verificar su identidad y capacidad legal para celebrar el acto jurídico correspondiente. Si compareció alguien como representante es también aquí adonde se hace constar esto, aunque no es aquí adonde se acreditará esta representación.

En las estipulaciones normalmente resaltado como “manifiestan” las partes manifiestan la naturaleza del acto jurídico que van a realizar y otras cosas de las que normalmente ellos quieren dejar constancia. Entonces, aquí se manifestará que se celebra una compraventa (pero también pueden figurar otros actos jurídicos como hipoteca, usufructo, etc.). Como dijimos, al ser lo relevante de la compraventa la transferencia de la cosa y el precio es aquí adonde se individualizan. Con respecto a la cosa, ergo el inmueble, es aquí adonde adquieren relevancia todas los datos que se obtuvieron del certificado catastral y el plano de mensura. Con respecto al precio, aquí es adonde va a figurar si está sujeto a modalidades como el plazo, aunque normalmente si se está haciendo la escritura el precio total está abonado y seguridad de las partes se instrumentó previamente un boleto. En esta sección se dispondrá si se hace entrega de la posesión y si hay pago total y cómo fue abonado. Además, se deja una pequeña mención del origen de los fondos siempre y cuando no corresponda por la UIF una forma de declaración más gravosa (siempre en función del monto de la operación).

Las constancias notariales justamente hacen al obrar propio del notario, aquí es adonde se deja asentado que el escribano hizo el estudio de títulos y se hará mención de lo que decía anteriormente. Es decir, que al vendedor le corresponde por tal título (otra escritura de compraventa, donación, permuta, por sucesión, etc.) y se lo individualiza y se sigue la cadena ininterrumpida de adquisiciones hasta que se completen los 20 años.

Aquí también estarán los documentos que respalden las intervenciones que se hacían por cuenta de otro, de lo que ya dimos cuenta en las manifestaciones. Además, figuran todos los certificados que sacó el escribano que decíamos que debían ser previos al otorgamiento de la escritura (certificado de reserva de prioridad, certificado catastral, COTI). A su vez, habrá sacado certificados de libre deuda que dejará asentados. Aquí es donde estarán determinadas también las retenciones que debe efectuar el escribano como sujeto obligado de los impuestos correspondientes (impuesto de sellos, ITI o impuesto a las ganancias). Cobran importancia aquí también los datos arrojados por los certificados y demás averiguaciones ya que aquí corresponden la identificación fiscal o administrativa de la cosa objeto del negocio (por ejemplo, nomenclatura catastral, partida y valuación fiscal para los inmuebles). Entre ello, lo más importante es reiterar la valuación fiscal pues el art. 216 del Código Fiscal de Mendoza (CFM, 2024) establece que la base imponible del impuesto de sellos es el precio convenido por las partes, pero este no puede ser menor al valor inmobiliario de referencia que establezca la Ley Impositiva, que es equivalente a 3 veces el avalúo fiscal.

Por último, el CCyC establece la obligatoriedad de que se deje constancia de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del otorgamiento de la escritura y la firma de los comparecientes, escribano y testigos si los hubiera. En cuanto a las firmas, son necesarias para constituir instrumento público y son nulas aquellas escrituras que no las tengan. Además, se consigna el sello del escribano.

Honorarios ¿Hay que seguir pagando?

Creo que es importante mencionar que la ley que rige los honorarios de los escribanos en Mendoza es la 5053 (1985) y en el caso de que solo se instrumente una escritura traslativa de dominio, es decir una compraventa por escritura pública, sus honorarios serán del 2% del valor real del inmueble (aun cuando no coincida con el valor por el cual se firmó la escritura). Esto suele abonarlo el comprador y si se suman otros actos jurídicos en la escritura el porcentaje variará. Por otro lado, comprador y vendedor de operaciones que se hayan concertado a través de la intervención de corredores inmobiliarios, según recomendación del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, deberán abonar el 3% cada uno del valor real del inmueble al corredor inmobiliario.

Modo: dame la llave

Ahora bien, para que el comprador pueda verdaderamente considerarse dueño del inmueble aún queda un requisito más. La manera de adquisición de inmuebles que rige en nuestro país tiene dos requisitos, título y modo. El título es la escritura pública que instrumentó la compraventa de la que ya hablé extensamente. Pero nos queda entonces el modo. Teniendo en cuenta una compraventa de un inmueble por la cual se adquiere el dominio que se concreta entre dos personas que no tenían ya una relación jurídica constituida entre ellos mismos sobre este inmueble el modo suficiente es la tradición, que significa la entrega de la cosa. Al ser un inmueble esto es imposible por lo que se considera que se ha hecho entrega de la posesión del inmueble cuando el vendedor le entrega las llaves al comprador. Esto por tanto no debe ser cronológicamente posterior a la escritura, puede ser antes incluso, solo que en la práctica no suele darse de esa manera y el vendedor espera asegurarse el pago íntegro para hacer la entrega y esto sucede concomitantemente a la escritura.

La importancia de registrar tu propiedad: proteger tu inversión inmobiliaria

Si recuerdan, anteriormente mencioné que una de las cosas que tenía que hacer el escribano previo a otorgar la escritura era solicitar el certificado de reserva de prioridad, mal llamado certificado de bloqueo de dominio, al Registro Público Inmobiliario. Con ello justamente se hace una reserva de prioridad para que el escribano, una vez otorgada la escritura y mientras esté dentro del plazo estipulado por la ley registral, pueda inscribirla pero como si la estuviera inscribiendo el día que solicitó el certificado. Ello ofrece una protección ante otros posibles actos y hechos jurídicos que quieran inscribirse. Que nuestro acto jurídico esté inscripto antes que otro es útil porque en el derecho registral rige un viejo adagio romano “prior in tempore potior in iure”. Significa “antes en el tiempo mejor en el derecho”. A los efectos prácticos, ante algún inconveniente que signifique tener que liquidar el bien el que primero obtuvo inscripción, por regla general, cobrará primero. Pero ¿por qué explico todo esto? Porque, si bien no es un requisito para adquirir la propiedad porque ya se dijo que se adquiría a través de título (escritura) y modo (entrega), sí es crucial para que adquiera oponibilidad frente a terceros. Esa misma oponibilidad que le queríamos dar al boleto con el sellado en ATM es lo que logramos inscribiendo la escritura en el registro. O sea, nadie puede desconocer nuestro derecho de dominio una vez que esté inscripto. Así, la adquisición quedaría totalmente blindada.

Conclusión

Volvamos a mis objetivos, explicarle a una persona que no necesariamente tiene conocimientos jurídicos las cosas que son primordiales al momento de realizar una compraventa de inmuebles. Fue ambicioso y tuve que explicar ciertos conceptos previos, pero si tuvieran que quedarse con pequeños “tips” les diría que recuerden lo que menciono a continuación:

• Primero: el boleto se llama boleto, pero no es más que un simple contrato, el mismo que celebramos con el kiosquero cuando compramos un alfajor, solo que estamos en el ámbito inmobiliario. Porque estamos contratando sobre un inmueble es que necesitamos una forma más solemne que el contrato verbal o por instrumento privado. La ley nos exige que sea por escritura pública. Entonces, para transmitir o adquirir la propiedad inmueble necesito solo la escritura, que es la forma por la cual se instrumenta la compraventa de inmuebles. La otra forma, el boleto, no es suficiente y no lo necesito, pero sí es muy útil en el período que transcurre entre que se ponen de acuerdo las partes y finalmente se otorga la escritura. Por ello suele hacerse con anterioridad a la escritura para otorgarle seguridad jurídica a los intervinientes.

• Segundo: la escritura tiene siempre una forma determinada. Consta de acápites que son: comparecencia y naturaleza de la intervención, estipulaciones, constancias notariales, lectura y firma. No es que las partes necesiten saber cuestiones tan técnicas pero si el objetivo era no estar perdido al momento de participar de una operación inmobiliaria, es bueno saber qué estoy firmando. Entre ello se encuentran los datos del escribano, los datos de las partes, el carácter en el que intervienen, el contrato que conciertan, individualización tanto del inmueble como del precio y posteriormente cuestiones fiscales, impositivas, administrativas y demás. Concluye con la lectura, firmas de los comparecientes y escribano y su respectivo sello.

• Tercero: solo con el título no hemos adquirido como compradores la propiedad del inmueble, porque todavía nos faltaría el modo suficiente. Si bien hay varios modos de adquisición de derechos reales y entre ellos del dominio, para el tema que tratamos modo se asemeja a tradición, que es equivalente a entrega, pero como no puedo despegar una casa del piso y dársela en las manos al comprador, el vendedor hace una entrega simbólica que es la entrega de las llaves. Con ello se encuentra perfeccionada la adquisición del inmueble. Ahora bien, para tener un blindaje óptimo y que nadie pueda desconocer la adquisición, necesito que el escribano efectúe la debida inscripción del título (escritura) en el Registro de la Propiedad Inmueble. Entonces con título y modo adquiero pero además con la inscripción estoy totalmente blindado.

Por último y algo que he querido dejar en claro a lo largo del artículo es que irroga ciertos gastos extras y es por esto que muchos se quedan solo con el boleto de compraventa. Pero que quede claro que nada nos va a asegurar nuestra situación como tener los papeles al día y nadie puede alegar el desconocimiento del derecho y decir que no sabía que se debía instrumentar por escritura. Por ello, les recomiendo que vuelvan a leer este documento cuando tengan una operación inmobiliaria pero más importante, asesórense y consulten con el mismo escribano actuante.

Bibliografía

Caramelo, G., Picasso, S., Herrera, M. (2015). Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Editorial Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación.

D’Alessio, C. (2015) Teoría y técnica de los contratos, instrumentos públicos y privados. Editorial La Ley, 2da Edición.

Urbaneja, M. (2017) Practica notarial de contratos usuales, modelos según normativa nacional y local. Editorial Astrea, 2da Edición.

Referencias

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Mendoza. Administración Tributaria de Mendoza. (2024) Código Fiscal de la Provincia de Mendoza [CFM].

Mendoza. Ley 5.053 de 1985. Honorarios escribanos. 05 de Noviembre de 1985. Disponible en: https://acortar.link/I0GULW

Real Academia Española.(2023). Diccionario de la lengua española, 23.ª ed., [versión 23.6 en línea]. Disponible en: https://dle.rae.es